La mediazione immobiliare

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Perchè affidarsi ad uno specialista del settore?

Spesso cadiamo nella tentazione di semplificare l'opera del mediatore al mero reperimento delle parti interessate a concludere una compravendita. Sicuramente decenni or sono era questo il compito principale del mediatore: pensiamo (anche se non è per noi semplice) ad un mondo senza internet, senza smartphone, senza PC e con poche strade, perlopiù comunali e regionali: ecco, sicuramente in un mondo come quello non deve essere stato semplice incontrare qualcuno interessato ad acquistare il nostro immobile e l'agente immobiliare era fra i pochi in grado di far incontrare domanda e offerta, dedicando tutta la sua giornata a questa tipologia di attività.

Oggi, però, viviamo nell'epoca della connessione omnicanale!

Negli ultimi anni la professione di agente immobiliare è, gioco forza, dovuta evolversi: non è assolutamente sufficiente riuscire a far incontrare domanda e offerta. Ogni cittadino ha libero accesso alle informazioni, sia virtuali che fisiche, e sempre più spesso assistiamo alla nascita di sistemi che rendono questa attività ancora più semplice. Tuttavia, se da una parte è più semplice incontrarsi, dall'altra il sistema fiscale e giuridico si è evoluto enormemente e questo rende particolarmente complessa la conoscenza nel dettaglio delle norme che regolano ogni aspetto delle transazioni immobiliari.

Gli immobili diversi dalle abitazioni, soprattutto, sono oggetto di normative particolarmente ostiche ai non "addetti ai lavori".

Un altro errore molto comune è pensare che il mercato immobiliare delle abitazioni e degli immobili ad uso diverso da abitazione sia lo stesso: in realtà è proprio l'opposto! Valida metafora potrebbe essere quella del mercato dei veicoli: nessuno crede che il mercato delle automobili sia uguale al mercato degli autocarri: patenti differenti, prezzi differenti, rapporto domanda/offerta differente, regole differenti. Tutti sanno che un'auto deve essere revisionata una volta ogni due anni, tranne che dopo la prima immatricolazione dove la scadenza è di quattro anni: ma un autocarro con portata superiore ai 35 quintali ogni quanto deve essere revisionato?

Quali sono le principali attività di un mediatore nella locazione di un immobile ad uso non abitativo?

La locazione di immobili strumentali differisce molto dalla locazione di civili abitazioni, sia sul piano normativo che, soprattutto, sul piano strategico: il reperimento di un conduttore è l'attività meno impegnativa oggigiorno ed è una questione puramente pubblicitaria e di organizzazione. Proprio per questo ho scelto di appartenere alla rete "immobili per l'impresa" del Gruppo Tecnocasa, al fine di riuscire ad avere un numeroso archivio di persone interessate a questa tipologia di immobili sempre aggiornato e per avere i migliori strumenti pubblicitaria, sia virtuali che fisici.

Tuttavia, soprattutto in un contesto caratterizzato da un apparato di Giustizia particolarmente lento, l'attività più impegnativa del mediatore è la selezione del conduttore.

Nel mercato delle locazione residenziali o si opta per locazione "a basso rischio", come ad esempio la locazione a studenti o al settore turistico, o si opta per la locazione tradizionale, dove si prende in esame il contratto di lavoro del conduttore (per capire la stabilità economica dello stesso), la busta paga (per capire quanto sia sostenibile il canone) e parametri simili.

Nella locazione di immobili non abitativi, però, non ci troviamo di fronte a dipendenti, ma a imprese, piccole o grandi che siano. L'analisi quindi deve essere molto più specialistica e approfondita: è necessario prevedere se l'attività del conduttore riuscirà ad inserirsi bene nel contesto locale (un'attività che non dovesse aver successo si troverebbe in difficoltà con il pagamento del canone), se la formula societaria del conduttore garantisce il locatore (srl, sas, snc, SpA, GEIE, ecc: ogni società ha meccanismi giuridici differenti), quali garanzie è opportuno richiedere ecc.

Inoltre non è detto che un immobile commerciale vada bene per tutte le attività commerciali!

Lo stesso negozio potrebbe andar bene ad una rivendita di abbigliamento ma non ad un centro estetico, o ancora potrebbe essere idoneo per l'apertura di un bar ma non di un ristorante. Le varie tipologie di attività sono regolate da norme molto differenti tra loro e, in caso di errori del conduttore nella scelta dell'immobile, anche il locatore si troverà ad affrontare delle difficoltà. Ecco perchè affidarsi ad un professionista del settore!